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地段好未必回报率高一线城市年收益率4的房

2019年04月09日 栏目:美食

地段好未必回报率高一线城市年收益率4%的房产北、上广深,到底还没有年投资收益率4%的房产?文/毓宸汤姆有些疑惑,为何其位于徐家汇

地段好未必回报率高一线城市年收益率4%的房产

北、上广深,到底还没有年投资收益率4%的房产?

文/毓宸

汤姆有些疑惑,为何其位于徐家汇的玉兰花苑二房1厅的每个月租金在3200元附近,其每平米单价已接近2万元,而反观其朋友买入的水城南路的翡翠公寓,其每平米单价只有16000元,二房一厅的每个月房租却能租到4800元,且非常好租。

“这很正常”,上海华燕置业发展有限公司总裁助理范伟国表示,徐家汇的租客通常为拖家带口的白领,对价格敏感高,且不接受合租;而水城路不但外资公司云集,且是卡拉OK聚集地,附近的从业人员通常都找那些离工作地点近,再加上愿意接受合租,租金自然水长船高。

“投资房产的投资回报率,看的是租赁对象,而不是地段”,范伟国表示,在上海存在一些地段相对较差、房价较低,但房租却更高的价值洼地,而这正是投资者需要留意的。

以上述案例为例,玉兰花苑的收益率只有2%,而宝石公寓的收益率却能接近4%。而4%的年收益率被公认为房产投资的一道槛,目前公积金贷款利率为3.87%,商业贷款按打7折计算为4.158%,均在4%附近。范伟国也觉得,住宅25年能收回本钱,商业地产年能收回成本,就属于优质投资。

租金才是房产真价值

但可惜的是,在又一轮上涨后,北京、上海房产投资能接近4%左右收益率已是凤毛麟角。据统计,今年上半年北京二手房租售比首次突破了1:400,超过了国际警戒线,而上海二手房租售比应已接近1:500。所谓租售比是指,以房屋月租金和房价之间的比值,换算出租金与房价是不是公道的差距。一般而言,国际标准的“房产租售比”为1:100到1:200,但北京、上海的租售比从2004年以来一直高于这1数值。

此轮房价上涨,有流动性充裕,投资者预防通货膨胀的斟酌,而租赁价格则完全受到当前经济走势影响。今年以来,北京、上海房价呈现上涨,而房租却因经济环境仍然严峻,租赁市场的价格反而出现下滑。

在这种情况下,投资者应认识到,房价再出现大幅上涨将是小几率事件,投资者应将眼光放到租售比上。众所周知,投资房产的收益来源于价差与租金,过去大部分人投资房产是靠赚“价差”来积累财富,但这些都只是一次性的收入,一旦遇到风暴来袭,就全垮。“富爸爸”的作者清崎就格外注重房租收入,“我不赚价差(capital

gain),我赚持续的现金收益(cashflow),例如房屋租金、股票配息、版税收入等,”清崎觉得,这样不管经济好坏、市场涨跌,他都能延续保持富有。

投资者应明白,投资房地产不是由于预期房价会涨,而是算出房子买价,一旦转租出去后的租金报酬率够高,你可以靠租金,在未来5年、10年“持续”性赚进可观的现金收益。

以清崎为例,其在1973年时,存够2000美元后,清崎就马上买下一间18000美元的房子收租,扣除房贷支出,每月净收入为35美元。虽然是一笔小钱,但却延续流入清崎的口袋,1年后,伴随房产增值,加上手中现金增加,清崎又向银行贷款买下第2间房,就这样以房养房,从一间一间买,到整批收购。

目前,清崎个人名下的出租公寓已超过1400间,价值超过3700万美元。

老公房是“金库”

目前北京、上海次新房的收益率大致为3%以下,而投资老公房的收益率却常常能到达4%。

以上海中山公园为例,一室一厅37平米的老公房,装修较好,家电齐全,2800元每个月,目前房价75万左右,年收益为4.2%;而63平米左右的2房,装修一般,家电齐全,租金为3200元,目前房屋市价为125万左右,年收益为3.1%;而140平米的次新居,三房二厅,租金为10000元附近,市价为420万元,年收益为2.8%。

从这可以看出,对中低端市场而言,房子装修简洁便可,装修不求豪华。同时,同地段房型越小,总价越低的房子收益越高。

投资者应明白,经济是否景气,租房需求还是有,只是之前愿意花4,000元租房子,现在可能只愿花3,000元,投资者面对高价产品需更保守谨慎,而价廉物美的老公房,安全性更高。

吴渊(化名)是典型的房产爱好者,酷爱砖头,不爱股票,认为房产是不动产,易保值。大学时,吴渊就读于同济大学,在大学读书时,老师就曾跟他讲过“以租养房”的案例,而当时房租收益率还能保持在8%左右。上世纪90年代末,上海人都胆子小很少敢去贷款的,若贷款十多万更是连觉都睡不着。但吴渊却不怕,他青睐那些好地段的“烂”房子,论房价,老公房在同一地区内,一定是的,而若作为投资,首先总价低出手便捷,其次,当时老公房的租售比更高于新居,通常都在%之间,足以支持首付后的月供。

例如,吴渊在2000年买的一室户老公房,只要8万,当时年租金为7200元,年收益率约9%。但现在,房子还是那房子,年租金已是1.7万了,房价更涨到了50万。吴渊觉得,从历史来看,房租应该会在较长的时期不断上涨,而初始投入却是固定的,只要买房时能有4%的收益率,就可以投资。

而在选址上,吴渊买的老公房,通常都在大学附近,并装修布置好家具、宽带,然后再打出“带包入住”的口号,以降低手上房子租不出去的风险。

而范伟国的建议是,投资者在投资老公房时,靠近医院、学校的房产租售比较高。以东安新村为例,其靠近肿瘤医院,病人的家属常常需要在医院附近租个房,方便烧营养饭给病人吃,造成房租较高。“好医院,好学校,好的文娱场所,都能拉高租金”,范伟国强调。

相比上海,投资北京老公房也很有潜力。目前北京房价相对上海低,但租金并不逊色,而且北京租客对房子的装修要求没有上海高,装修成本更低。而北京还有很多各部委建设的公房,乃至能提供免费停车,免费取暖的服务,投资相当实惠。

12下一页||||||精品购屋哲学

投资老公房的哲学就是尽量省钱,装修的好坏对租金并不能起作用。吴渊甚至在装修时还斤斤计较,他装修不会用立邦和多乐士,而改用中南等国产品牌。

而相比吴渊,徐鸣(化名)走得则是精品购屋线路,而若运筹得当,也能得到4%以上的年收益率。

徐鸣投资房产一定是豪宅,他觉得,豪宅就宛如品,由于其稀缺性及彰显身份的价值,未来总能找到接盘者(新一波富豪)。上海有全球,特别是大陆的富豪在支撑,所以高处未算高;而自住房,就等同于一个内需市场,必须遭到收入比、租售比的限制。所以,在投资房产时,徐鸣只挑令老外心动的房子。

有留学经历的徐鸣发现,美国人对房子很挑剔,选房挑环境、挑学区、挑邻居、挑房子格局,甚么都挑。徐鸣专挑衡山路边的小区、黄浦江边高层有景观的大厦、原法租界老洋房、美国学校旁的别墅下手。装修也毫不吝啬,既古典、又现代,装修都挑难的或贵的施工。

而对习惯聚居的日韩客人,徐鸣将房子买在较多日韩居民居住的小区,并量身定做,例如面对韩国人,就一定得装地暖。徐鸣一套古北一期的房子,10年左右的房龄,目前市价200万,在装了地暖后,租给韩国人能租到1000美元/月,也能达到约4%的回报。

徐鸣投资房产的另一个有趣原则是:绝不买新居,由于房子要租给老外,而新居看不见邻居,搬入后2年邻居会一直装修,而噪音会赶走老外,他只买“看得到”的房子,宁可买贵一点。

根据他的精品购物哲学,徐鸣建议投资者无妨仔细找找古北、天山仁恒、联洋、碧云等老外聚居区,应能找到类似的房产。

推荐板块

碧云:

全部社区根据不同的地域和功能,布置了18万平方米人工生态植物群落、5万平方米中心绿地和400米宽的防护林绿化带,绿化率高达70%,人均拥有绿地达到美国新建城市的绿化水平。这里是上海的欧美人士聚集区,没有堵车,没有喧嚣,常见的是人们悠闲的坐在茶座里聊天,寥寥的行人让全部社区有着一股自然恬静气质。

对外籍人士来讲,碧云社区教育设施齐全,有的国际学校。游泳池、壁球馆、咖啡吧、音乐书吧更是不缺,居住在这里的人们心态都显得很轻松。

以晓园为例,目前其三室二厅在500万左右,每月租金在之间,其每一年租金回报率大致能维持在4%。

推荐楼盘:金桥酒店公寓碧云108、中天碧云苑、晓园

古北:

1986年,上海个大型高标准国际居住区——古北新区开始兴修。具体位置为西起虹许路,东至姚虹东路,北起延安西路(高架)与虹桥路,南至古羊路。经过10多年的开发建设,一期古北发展得已经相当成熟。

作为国际化社区,许多境外人士初都是通过古北认识上海,这里也是众多境外人士的居住地。

以古北瑞仕花园为例,其二室二厅在400万左右,每月租金在之间,其每一年租金回报率大致能保持在4%。

推荐楼盘:古北嘉年华庭、古北瑞仕花园、华丽家族(600503,股吧)、名都城

西藏北路:

由于隶属闸北区,传统上该地段并不受人青睐,但随着8号线的开通,交通情况得以大大改良,地铁到人民广场仅10分钟左右。在闸北区的8号线西藏北路站到曲阜路站沿线,主要是南北高架和内环高架的结合处,地段内多为老公房,因地理位置优越,紧邻上海火车站,板块内新房有绿洲雅宾利花园、蒙特利城等,均价在25000元/以上。

推荐该地段内的老公房,目前该地段老公房均价在15000左右,且有大量小户型,一室户租金也能达2000左右,其每年租金回报率大致能保持在4%。再加上有拆迁可能,颇具投资价值。

BOX

怎样当“包租婆”?

要选择地段:选人口成长地区,随着政府规划走。

要选择产品:房子一定要能出租,赚租金又赚增值空间,一箭双雕。房子要租得出去,得看产品符不符合租屋者的需要。有租屋需求的常是单身贵族或是新婚夫妇,面积较小的房子容易出租。

要控制资金:买房子要考虑到本身资金状态。

要选时点:和投资股票一样,买房也有套牢的风险,“在众人恐惧时贪婪,在众人贪婪时恐惧”。

投资tips:

投资老公房,自住选次新房;

选小房型,相对而言,面积越大,每平米的租金会下落。

房屋要保持干净整洁,才能提高出租率。

房客要慎选,工作是否稳定是要素,女性比男性稳定性高;

6月是毕业生租房高峰,若过了7月中还租不出去,建议降价。

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